En 2025, Ellyx ouvre le débat sur les grandes questions qui traversent ses travaux. Avec Interlignes, une publication issue de la labellisation CDT en innovation sociale, Ellyx partage ses réflexions à travers trois numéros thématiques. Après un premier volet consacré à l’innovation comme levier de transition, un deuxième numéro explorant une notion aussi centrale qu’insaisissable : la valeur, dans ce troisième numéro d’Interlignes, Ellyx poursuit son travail autour de l'exploration de l’architecture de l’innovation, en se concentrant sur les zones d’interfaçage : middleground, intermédiation sociétale, stratégie de normalisation, démonstrateurs territoriaux…
À travers des entretiens, analyses et cas d’étude, ce numéro cherche à comprendre comment la rencontre, si elle est bien orchestrée, entre politiques publiques, écosystèmes nationaux et territoriaux et expérimentations de terrain peut devenir un levier de transformations sociales et écologiques.
Découvrez dans cette publication l'interview "3 questions à ... Mahel Coppey, Présidente du RTES, le Réseau des collectivités Territoriales pour une Économie Sociale et Solidaire" page 39
En 2025, Ellyx ouvre le débat sur les grandes questions qui traversent ses travaux. Avec Interlignes, une publication issue de la labellisation CDT en innovation sociale, Ellyx partage ses réflexions à travers trois numéros thématiques. Après un premier volet consacré à l’innovation comme levier de transition, un deuxième numéro explorant une notion aussi centrale qu’insaisissable : la valeur, dans ce troisième numéro d’Interlignes, Ellyx poursuit son travail autour de l'exploration de l’architecture de l’innovation, en se concentrant sur les zones d’interfaçage : middleground, intermédiation sociétale, stratégie de normalisation, démonstrateurs territoriaux…
À travers des entretiens, analyses et cas d’étude, ce numéro cherche à comprendre comment la rencontre, si elle est bien orchestrée, entre politiques publiques, écosystèmes nationaux et territoriaux et expérimentations de terrain peut devenir un levier de transformations sociales et écologiques.
Découvrez dans cette publication l'interview "3 questions à ... Mahel Coppey, Présidente du RTES, le Réseau des collectivités Territoriales pour une Économie Sociale et Solidaire" page 39
Ce guide s’adresse aux collectivités et porteurs de projets impliqués dans des démarches de réhabilitation du patrimoine et, plus largement, aux acteurs locaux et financeurs parties prenantes de ces projets. Il tâche de démontrer les invariants de ce type de démarche malgré la grande diversité de projets présentés.
À travers ce guide, il s’agit de faciliter la rencontre d’acteurs qui ne se connaissent pas ou se connaissent mal, issus des mondes du patrimoine, de l’architecture, des tiers-lieux, ou encore de l’économie sociale et solidaire, en partageant des expériences vertueuses et inspirantes de réhabilitation et de réouverture de bâtiments patrimoniaux, et notamment de monuments historiques, dans différentes configurations : sites classés ou inscrits (code de l’environnement), monument historique ou aux abords (code du patrimoine), ou différentes typologies (patrimoine civil, religieux, militaire….). Des édifices complexes, couvrant une période allant du XVIIIe au XXe siècles, de grande emprise, divers et multibâtimentaires avec des espaces paysagers ; porteurs d’un projet réalisé et pérennisé, d’une expérimentation d’occupation temporaire, ou encore en cours de développement.
Les édifices ont été choisis selon les critères suivants : des projets collectifs, impliquant des acteurs publics et privés, pour lesquels les usagers sont mobilisés en amont et pendant toute la vie du projet, qui hybrident les activités, les publics et leurs ressources économiques, tout en répondant à des besoins territoriaux. En somme, des communs qui revisitent l’usage des bâtiments dans lesquels ils s’inscrivent.
La collaboration entre l’École de Chaillot-Cité de l’architecture et du patrimoine et France Tiers-Lieux repose sur une approche créative, agile et coopérative, ancrée dans une fine connaissance à la fois de l’écosystème tiers-lieux et de la préservation patrimoniale. À travers la synthèse des études de cas et des entretiens menés avec l’ensemble des contributeurs (architectes et acteurs des tiers-lieux), des projets riches et divers sont présentés, pour inspirer d’autres porteurs de projets et mobiliser l’ensemble des parties prenantes nécessaires.
Ce guide s’adresse aux collectivités et porteurs de projets impliqués dans des démarches de réhabilitation du patrimoine et, plus largement, aux acteurs locaux et financeurs parties prenantes de ces projets. Il tâche de démontrer les invariants de ce type de démarche malgré la grande diversité de projets présentés.
À travers ce guide, il s’agit de faciliter la rencontre d’acteurs qui ne se connaissent pas ou se connaissent mal, issus des mondes du patrimoine, de l’architecture, des tiers-lieux, ou encore de l’économie sociale et solidaire, en partageant des expériences vertueuses et inspirantes de réhabilitation et de réouverture de bâtiments patrimoniaux, et notamment de monuments historiques, dans différentes configurations : sites classés ou inscrits (code de l’environnement), monument historique ou aux abords (code du patrimoine), ou différentes typologies (patrimoine civil, religieux, militaire….). Des édifices complexes, couvrant une période allant du XVIIIe au XXe siècles, de grande emprise, divers et multibâtimentaires avec des espaces paysagers ; porteurs d’un projet réalisé et pérennisé, d’une expérimentation d’occupation temporaire, ou encore en cours de développement.
Les édifices ont été choisis selon les critères suivants : des projets collectifs, impliquant des acteurs publics et privés, pour lesquels les usagers sont mobilisés en amont et pendant toute la vie du projet, qui hybrident les activités, les publics et leurs ressources économiques, tout en répondant à des besoins territoriaux. En somme, des communs qui revisitent l’usage des bâtiments dans lesquels ils s’inscrivent.
La collaboration entre l’École de Chaillot-Cité de l’architecture et du patrimoine et France Tiers-Lieux repose sur une approche créative, agile et coopérative, ancrée dans une fine connaissance à la fois de l’écosystème tiers-lieux et de la préservation patrimoniale. À travers la synthèse des études de cas et des entretiens menés avec l’ensemble des contributeurs (architectes et acteurs des tiers-lieux), des projets riches et divers sont présentés, pour inspirer d’autres porteurs de projets et mobiliser l’ensemble des parties prenantes nécessaires.
La question s’est posée pour différentes collectivités territoriales (CT) membres du RTES, quant aux possibilités de préemption de foncier agricole notamment en vue de mise à disposition de projet ESS.
Le droit de préemption suppose une mise en place générale sur une zone, antérieurement à la décision d’un propriétaire d’y céder du foncier. C’est seulement alors qu’un foncier concerné vient à être cédé à un tiers à l’initiative de son propriétaire, que le droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur initialement prévu. Il se distingue notamment du droit d’expropriation bien plus encadré.
Le foncier agricole est susceptible d’être l’objet de différents droits de préemption privés et/ou publics, il ne sera question ici que de ceux mobilisables par les CT en vue de soutenir l’implantation d’un projet d’ESS sur du foncier potentiellement agricole, donc principalement les droits de préemptions publics et celui des SAFER.
La FAQ juridique est réservée aux collectivités adhérentes du RTES. Dans le cadre de TRESSONS 2024/2025, le RTES ouvre sa FAQ juridique à toutes les collectivités rurales, sur les questions autour de l'appui à l'installation agricole, des formes d'emploi, et plus largement du soutien à la création d'activités en lien avec l'ESS. Cette question juridique est donc disponible pour toutes les collectivités, adhérentes et non adhérentes au RTES. Retrouvez toutes les questions juridiques traitées dans notre Foire aux Questions juridique !
Mobiliser le droit de préemption de la SAFER pour un projet ESS soutenu par la collectivité
Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) disposent d’un droit de préemption en cas de vente du foncier agricole (au sens large : terrains à usage ou seulement à vocation agricole, nus ou bâtis, friches, ruines, installations temporaires, habitations intégrées à une exploitation agricole, immeubles ayant perdu leur usage agricole dans les 5 dernières années, voire 20 ans en zone littorale). La SAFER régionale peut donc se substituer à un acheteur, sauf droits de préemption privés prioritaires, en particulier celui d’un exploitant en bail rural depuis au moins 3 ans.
Les collectivités peuvent conventionner avec la SAFER en vue non seulement d’un travail de veille foncière, mais aussi en vue de mobiliser son droit de préemption dans la perspective de rétrocéder le foncier préempté, soit au bénéfice d’une collectivité prévoyant elle-même sa mise à disposition d’un projet ESS, soit pour une acquisition directe par un projet ESS agréé par la collectivité (on pense notamment à Terre de Liens, ou autre foncière solidaire agricole). Il importe toutefois que le projet ESS répond bien in fine aux motivations légale de la préemption SAFER donc notamment pour une exploitation agricole (installation, maintien, agrandissement, amélioration de la répartition parcellaire), la lutte contre la spéculation, la réalisation de projets de mise en valeur des paysages et protection de l’environnement ou d’espace agricoles et naturels périurbains.
Guide de Terre de liens - page 74
Bien que la SAFER apparaît comme partenaire public privilégié, en l’absence de convergence avec la politique publique locale d’une collectivité, cette dernière peut s’appuyer par ailleurs sur d’autres formes de droits de préemptions publics.
Mobiliser les droits de préemptions publics pour un projet agricole ESS
Il existe une diversité de droits de préemption publics applicables au foncier agricole, prioritaires sur les droits de préemption privés, mais également prioritaire à celui de la SAFER s’il devait se manifester en concurrence (article L143-6 CRPM & Réponse ministérielle publiée JO Sénat du 09/02/2023, QE n°01588, 16° légis.)
Les droits de préemptions (DP) dont disposent les collectivités applicables au foncier agricole tels que rappelés au guide pratique de Terre de liens (“Agir sur le foncier agricole / Un rôle essentiel pour les collectivités locales” 4° ed. février 2022, p.73), sont :
le DP dans un périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN) : établi par le conseil départemental (CD) qui peut en faire bénéficier d’autres CT et EPCI qui peuvent l’exercer alors elles-mêmes, par la SAFER ou un établissement public foncier (EPF) ;
le DP des espaces naturels sensibles (ENS) : relève également du CD et peut concerner des parcelles à usage agricole mais classées naturelle ;
le DP urbain (DPU) : des communes ou leurs EPCI (voire syndicats des eaux) sur la base d’un PLUi, peut notamment porter sur des zones d’urbanisation future, dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d’eau potable, dans les périmètres définis par un plan de prévention des risques technologiques, dans les zones soumises aux servitudes de sur-inondation, de mobilité des cours d’eau et de zones stratégiques pour la gestion de l’eau, ou encore sur tout ou partie de leur territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
le DP pour la préservation des ressources en eau potable : des communes ou leurs groupements encore, sur des surfaces agricoles sur un territoire délimité en tout ou partie dans l'aire d'alimentation de captages (AAC) utilisés pour l'alimentation en eau potable ;
le DP d’une zone d’aménagement différé (ZAD) : établi par une commune, même non dotée d’un document d’urbanisme et qui a l’avantage de geler les prix du foncier dès sa création.
Guide de Terre de liens - page 77
Les articles L210-1 et L300-1 du Code de l’urbanisme (CU) impliquent deux degrés de motivation pour l’exercice de ces DP selon leur finalité. D’une part, le CU n’impose logiquement pas nécessairement de justifier d’une action ou projet d’aménagement public, pour l’exercice des DP qui touchent à la sauvegarde ou mise en valeur des espaces naturels (DP pour PAEN ou ENS), à la préservation de la qualité de l’eau (DP en AAC et certaines zones de DPU) et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, car ces DP vise bien à empêcher des aménagements privés contraires. D’autre part, lorsqu’il ne s’agit pas seulement de préserver les terres, mais d’exercer un DP pour d’autres projets d’intérêt général, la collectivité doit justifier que son DP vise des “actions ou opérations d'aménagement[qui] ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser” et “pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement”. Auquel cas, ces actions ou opérations d'aménagement désigne selon le code, “l'ensemble des actes des collectivités locales ou des EPCI qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations” par conséquent, il peut s’agir autant de projets directement conduits par les collectivités que de projet permis par elles, notamment dans le cadre d’une cession ou apport avec charge ou d’une mise à disposition à un bénéficiaire de l’ESS, toujours à condition d’un intérêt général suffisant même s’agissant du domaine privé des collectivités [voir publication du RTES sur la mise à disposition du foncier agricole à l’ESS].
La réalité du projet, le cas échéant d’ESS, qui motivera la préemption n’a pas nécessairement à être encore défini en amont, au stade de l’établissement de la zone de DP. La jurisprudence n’impose pas même que ce projet soit encore défini au moment où une cession de foncier est prévue et fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA, le point de départ informant le bénéficiaire potentiel d’un DP, à peine de nullité de la cession), car c’est le plus souvent suite à cette DIA qu’un projet naît en opportunité. C’est seulement au moment où la collectivité décide d’exercer effectivement son DP, donc dans les 2 mois suivant la DIA, que la nature du projet doit apparaître dans la décision de préemption, sans toutefois pour autant que les caractéristiques précises de ce projet soient encore définies à cette date ni que la collectivité justifie d’une délibération antérieure ou d’un projet précis (CE 1° et 6° s-s-r., 7 mars 2008, n° 288371). S’il s’agit de démontrer un intérêt général suffisant, il n’est pas nécessaire de démontrer que le projet visé pour le foncier préempté ne pouvait pas être réalisé sur un autre foncier équivalent ailleurs et sans user du DP comme imposé pour l’expropriation (CE 1°, 13/03/2019, 419259).
La question s’est posée pour différentes collectivités territoriales (CT) membres du RTES, quant aux possibilités de préemption de foncier agricole notamment en vue de mise à disposition de projet ESS.
Le droit de préemption suppose une mise en place générale sur une zone, antérieurement à la décision d’un propriétaire d’y céder du foncier. C’est seulement alors qu’un foncier concerné vient à être cédé à un tiers à l’initiative de son propriétaire, que le droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur initialement prévu. Il se distingue notamment du droit d’expropriation bien plus encadré.
Le foncier agricole est susceptible d’être l’objet de différents droits de préemption privés et/ou publics, il ne sera question ici que de ceux mobilisables par les CT en vue de soutenir l’implantation d’un projet d’ESS sur du foncier potentiellement agricole, donc principalement les droits de préemptions publics et celui des SAFER.
La FAQ juridique est réservée aux collectivités adhérentes du RTES. Dans le cadre de TRESSONS 2024/2025, le RTES ouvre sa FAQ juridique à toutes les collectivités rurales, sur les questions autour de l'appui à l'installation agricole, des formes d'emploi, et plus largement du soutien à la création d'activités en lien avec l'ESS. Cette question juridique est donc disponible pour toutes les collectivités, adhérentes et non adhérentes au RTES. Retrouvez toutes les questions juridiques traitées dans notre Foire aux Questions juridique !
Mobiliser le droit de préemption de la SAFER pour un projet ESS soutenu par la collectivité
Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) disposent d’un droit de préemption en cas de vente du foncier agricole (au sens large : terrains à usage ou seulement à vocation agricole, nus ou bâtis, friches, ruines, installations temporaires, habitations intégrées à une exploitation agricole, immeubles ayant perdu leur usage agricole dans les 5 dernières années, voire 20 ans en zone littorale). La SAFER régionale peut donc se substituer à un acheteur, sauf droits de préemption privés prioritaires, en particulier celui d’un exploitant en bail rural depuis au moins 3 ans.
Les collectivités peuvent conventionner avec la SAFER en vue non seulement d’un travail de veille foncière, mais aussi en vue de mobiliser son droit de préemption dans la perspective de rétrocéder le foncier préempté, soit au bénéfice d’une collectivité prévoyant elle-même sa mise à disposition d’un projet ESS, soit pour une acquisition directe par un projet ESS agréé par la collectivité (on pense notamment à Terre de Liens, ou autre foncière solidaire agricole). Il importe toutefois que le projet ESS répond bien in fine aux motivations légale de la préemption SAFER donc notamment pour une exploitation agricole (installation, maintien, agrandissement, amélioration de la répartition parcellaire), la lutte contre la spéculation, la réalisation de projets de mise en valeur des paysages et protection de l’environnement ou d’espace agricoles et naturels périurbains.
Guide de Terre de liens - page 74
Bien que la SAFER apparaît comme partenaire public privilégié, en l’absence de convergence avec la politique publique locale d’une collectivité, cette dernière peut s’appuyer par ailleurs sur d’autres formes de droits de préemptions publics.
Mobiliser les droits de préemptions publics pour un projet agricole ESS
Il existe une diversité de droits de préemption publics applicables au foncier agricole, prioritaires sur les droits de préemption privés, mais également prioritaire à celui de la SAFER s’il devait se manifester en concurrence (article L143-6 CRPM & Réponse ministérielle publiée JO Sénat du 09/02/2023, QE n°01588, 16° légis.)
Les droits de préemptions (DP) dont disposent les collectivités applicables au foncier agricole tels que rappelés au guide pratique de Terre de liens (“Agir sur le foncier agricole / Un rôle essentiel pour les collectivités locales” 4° ed. février 2022, p.73), sont :
le DP dans un périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN) : établi par le conseil départemental (CD) qui peut en faire bénéficier d’autres CT et EPCI qui peuvent l’exercer alors elles-mêmes, par la SAFER ou un établissement public foncier (EPF) ;
le DP des espaces naturels sensibles (ENS) : relève également du CD et peut concerner des parcelles à usage agricole mais classées naturelle ;
le DP urbain (DPU) : des communes ou leurs EPCI (voire syndicats des eaux) sur la base d’un PLUi, peut notamment porter sur des zones d’urbanisation future, dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d’eau potable, dans les périmètres définis par un plan de prévention des risques technologiques, dans les zones soumises aux servitudes de sur-inondation, de mobilité des cours d’eau et de zones stratégiques pour la gestion de l’eau, ou encore sur tout ou partie de leur territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
le DP pour la préservation des ressources en eau potable : des communes ou leurs groupements encore, sur des surfaces agricoles sur un territoire délimité en tout ou partie dans l'aire d'alimentation de captages (AAC) utilisés pour l'alimentation en eau potable ;
le DP d’une zone d’aménagement différé (ZAD) : établi par une commune, même non dotée d’un document d’urbanisme et qui a l’avantage de geler les prix du foncier dès sa création.
Guide de Terre de liens - page 77
Les articles L210-1 et L300-1 du Code de l’urbanisme (CU) impliquent deux degrés de motivation pour l’exercice de ces DP selon leur finalité. D’une part, le CU n’impose logiquement pas nécessairement de justifier d’une action ou projet d’aménagement public, pour l’exercice des DP qui touchent à la sauvegarde ou mise en valeur des espaces naturels (DP pour PAEN ou ENS), à la préservation de la qualité de l’eau (DP en AAC et certaines zones de DPU) et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, car ces DP vise bien à empêcher des aménagements privés contraires. D’autre part, lorsqu’il ne s’agit pas seulement de préserver les terres, mais d’exercer un DP pour d’autres projets d’intérêt général, la collectivité doit justifier que son DP vise des “actions ou opérations d'aménagement[qui] ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser” et “pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement”. Auquel cas, ces actions ou opérations d'aménagement désigne selon le code, “l'ensemble des actes des collectivités locales ou des EPCI qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations” par conséquent, il peut s’agir autant de projets directement conduits par les collectivités que de projet permis par elles, notamment dans le cadre d’une cession ou apport avec charge ou d’une mise à disposition à un bénéficiaire de l’ESS, toujours à condition d’un intérêt général suffisant même s’agissant du domaine privé des collectivités [voir publication du RTES sur la mise à disposition du foncier agricole à l’ESS].
La réalité du projet, le cas échéant d’ESS, qui motivera la préemption n’a pas nécessairement à être encore défini en amont, au stade de l’établissement de la zone de DP. La jurisprudence n’impose pas même que ce projet soit encore défini au moment où une cession de foncier est prévue et fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA, le point de départ informant le bénéficiaire potentiel d’un DP, à peine de nullité de la cession), car c’est le plus souvent suite à cette DIA qu’un projet naît en opportunité. C’est seulement au moment où la collectivité décide d’exercer effectivement son DP, donc dans les 2 mois suivant la DIA, que la nature du projet doit apparaître dans la décision de préemption, sans toutefois pour autant que les caractéristiques précises de ce projet soient encore définies à cette date ni que la collectivité justifie d’une délibération antérieure ou d’un projet précis (CE 1° et 6° s-s-r., 7 mars 2008, n° 288371). S’il s’agit de démontrer un intérêt général suffisant, il n’est pas nécessaire de démontrer que le projet visé pour le foncier préempté ne pouvait pas être réalisé sur un autre foncier équivalent ailleurs et sans user du DP comme imposé pour l’expropriation (CE 1°, 13/03/2019, 419259).
Des collectivités se sont interrogées quant aux possibilités de mise à disposition de leur foncier agricole au bénéfice d’initiatives de l’ESS.
Les développements qui suivent ne concernent que l’hypothèse d’une mise à disposition et non celle d’une cession définitive d’une parcelle agricole publique. De manière plus générale, le foncier agricole d’une collectivité relève a priori de son “domaine privé” et non pas de son “domaine public”, sauf cas particulier (c’est le sens de la réponse ministérielle publiée dans le JO Sénat du 07/06/2018 à QE n°02205). L'article L2221-1 CG3P sur la libre gestion du domaine privé a été récemment confirmé par Conseil d'Etat (CE, 02/12/2022, n°460100) : contrairement à la mise à disposition du domaine public, il n’y a pas d’obligation de mise en concurrence même en présence d’une activité économique.
Toutefois la diversité des modes d’organisation socialement innovants qui caractérise l’ESS complique parfois leur appréhension par la réglementation des modes d’exploitation agricole, le statut et régime social d’agriculteur, l’éligibilité aux aides de la PAC, etc. Par exemple, le statut d’agriculteur en SCOP et SCIC n’a été reconnu que récemment (voir notre article sur le décret de mai 2023) et reste à parfaire. Or les exploitants traditionnels bénéficient d’une priorité à l’installation garantie par le statut des baux ruraux d’une part et par un régime d’autorisation préfectoral sur les surfaces de plus de 12,5 hectares voire plus selon les régions d’autre part. Cette priorité peut parfois contrarier les desseins d’une collectivité ou les politiques publiques locales (voir réponse ministérielle publiée dans le JO Sénat du 13/02/2025, QE n°01990). Quelles sont les possibilités pour une collectivité de mettre à disposition son foncier agricole auprès notamment d’acteurs de l’ESS? Quelques éclairages juridiques et illustrations.
La FAQ juridique est réservée aux collectivités adhérentes du RTES. Dans le cadre de TRESSONS 2024/2025, le RTES ouvre sa FAQ juridique à toutes les collectivités rurales, sur les questions autour de l'appui à l'installation agricole, des formes d'emploi, et plus largement du soutien à la création d'activités en lien avec l'ESS. Cette question juridique est donc disponible pour toutes les collectivités, adhérentes et non adhérentes au RTES. Retrouvez toutes les questions juridiques traitées dans notre Foire aux Questions juridique !
Le bail rural de droit commun, avec possibilité de clauses environnementales
En l’absence d’autre exploitant prioritaire, la collectivité peut recourir aux baux ruraux de droit commun, d’une durée minimum renouvelable de 9 ans, au loyer (“fermage”) encadré par arrêté préfectoral et offrant droit de préemption au preneur, voire recourir au « bail de petites parcelles » dérogatoire sur la durée, le prix notamment.
L’introduction de clauses environnementales peut garantir un cahier des charges cohérent notamment avec le PAT, y compris pour garantir une agriculture biologique. Le CEREMA souligne l’intérêt des baux ruraux à clauses environnementales (BRE) tant pour les communes que les départements pour la gestion de terrains acquis dans le cadre de la politique des espaces naturels sensibles.
Près de Dijon, la commune de Longvic disposait de terres en jachère. Le conseil municipal a voté à l’unanimité la location d’un hectare de terrain en bail rural de 9 ans à un atelier chantier d’insertion « Le champ des sourires ». L’association était à la recherche de terrain pour installer une ferme florale destinée à réduire l’isolement et autonomiser les femmes via des activités professionnelles liées à la culture des fleurs.
Les montages peuvent parfois être plus complexes, notamment en cas d’habitation :
La SCIC Passeur de terres est une coopérative régionale d’acquisition de foncier agricole, outil local de Terre de Liens Pays de la Loire. Elle est en 2025 propriétaire de 18 fermes. Le bâti et les édifices sont propriétés des paysans mais avec obligation à leur départ de les revendre à Passeur de terres ou au paysan qui prend la suite. A Bouaye (44), Passeur de terres a acheté la partie agricole de la Ferme de Bois Olive. Le propriétaire qui louait la maison à décidé de la vendre mais Passeur de terres n’avait pas les moyens de l’acheter. Passeurs de terres a sollicité Nantes Métropole quis’est positionnée pour acheter cette maison et, n’ayant pas la compétence habitat, s’est tourné vers le bailleur social Une famille Un toit. Avec l’aide de juristes, les partenaires ont fait en sorte de proposer 2 baux indissociables : un bail à domaine congéable avec clauses environnementales et un bail rural d’habitation.
Le Commodat ou prêt à usage
Régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil, le commodat ou prêt à usage est un contrat par lequel le propriétaire laisse gratuitement son bien à la disposition d’un exploitant pour une durée déterminée ou indéterminée. Sa gratuité l'exclut du champ de l’article L 411-1 du CRPM qui ne vise que la mise à disposition « à titre onéreux » d’une part et surtout, ne constitue pas une libéralité illégale, notamment pour un terrain agricole (Réponse Ministérielle publiée au JO du Sénat du 30/08/2018 à QE n°01803), cette gratuité n’a donc pas à être justifiée comme une subvention en nature. Le qualificatif onéreux est étendu aux principaux cas de contreparties suivants à bien éviter : versement d’une contrepartie financière même modique et inférieure aux minima de l’arrêté préfectoral des fermages ; livraison en contre échange de récoltes ou d’autres denrées ; réalisation de travaux d’entretien du fonds, des cultures par le bénéficiaire ; paiement par le bénéficiaire de l’impôt foncier ou de l’assurance du bien à la charge initialement du propriétaire ; hébergement, entretien du propriétaire etc
Le bail emphytéotique
Distinct du “bail de long terme”, et prévu par les articles L 451-1 et suivants du CRPM, le bail emphytéotique est un bail rural mais qui échappe au statut du fermage. Il se caractérise par sa durée qui doit être au minimum de plus de 18 ans et au maximum de 99 ans, par son prix (appelé canon) qui doit être faible, voire modique (sans pour autant constituer une aide publique indirecte), et par la faculté du preneur de réaliser tous les travaux qu’il souhaite, lesquels deviendront la propriété du bailleur à l’échéance du contrat sans ouvrir droit à indemnités au profit du locataire. C’est toutefois un droit réel immobilier qui est donc librement cessible, susceptible d’hypothèques, saisissable par les créanciers du preneur et pouvant faire l’objet de sous-location mais les collectivités pourront limiter ces libertés en optant plutôt pour un bail emphytéotique administratif.
La convention SAFER de mise à disposition
Il s’agit selon l’article L142-6 CRPM, pour un propriétaire, qui peut être la collectivité, de mettre à la disposition de la SAFER ses terres afin qu’elles soient mises en valeur par un ou plusieurs exploitants. La durée de cette convention ne peut excéder six ans, renouvelable une fois et ce quelque soit la surface concernée par la convention. A cet effet, la SAFER consent des baux qui ne sont pas soumis au statut du fermage sauf en ce qui concerne le prix (il faut respecter l’arrêté préfectoral portant sur les valeurs locatives). La recherche d’un preneur ainsi que l’état des lieux sont notamment réalisés par la SAFER elle-même. Une collectivité peut ainsi demander à la SAFER le respect de ses priorités, comme en prévoyant la mise à disposition plutôt à des exploitants en bio et/ou en insertion ou bien à une couveuse d’entreprises d’activités agricoles (tel que l’a fait par exemple la Métropole Aix-Marseille-Provence au bénéfice d’une couveuse associative, par délibération d’avril 2022).
Le temps de montage d’un projet collectif est plus long que celui d’un projet individuel. Pour répondre à cet enjeu le Département d’Ille-et-Vilaine a créé le dispositif de portage foncier qui permet de faciliter l’accès au foncier d’un public non issu du milieu agricole avec des projets agriruraux innovants. Il se traduit concrètement par une mise en réserve de biens fonciers agricoles pour une durée maximale de 2 ans, dans le cadre d’une convention avec la SAFER Bretagne. Ce dispositif permet de ne pas rater d’opportunités foncières tout en laissant le temps à des projets collectifs, multi-activité… de s’organiser. Les projets sont retenus selon des critères précis : avoir validé la capacité professionnelle agricole, démontrer la faisabilité et la viabilité du projet, s'inscrire dans une installation hors cadre familial et dont la production répond à des critères de durabilité : économe en intrants ou diversifié ou à forte valeur ajoutée. Le Département prend en charge les frais générés par le stockage : acquisition, mise en réserve (impôt foncier, frais de gestion, rémunération Safer....) dans la limite de 15 000€ par dossier. Ce dispositif permet de ne pas rater d'opportunités et de laisser une place à d’autres formes d’agriculture.
Des collectivités se sont interrogées quant aux possibilités de mise à disposition de leur foncier agricole au bénéfice d’initiatives de l’ESS.
Les développements qui suivent ne concernent que l’hypothèse d’une mise à disposition et non celle d’une cession définitive d’une parcelle agricole publique. De manière plus générale, le foncier agricole d’une collectivité relève a priori de son “domaine privé” et non pas de son “domaine public”, sauf cas particulier (c’est le sens de la réponse ministérielle publiée dans le JO Sénat du 07/06/2018 à QE n°02205). L'article L2221-1 CG3P sur la libre gestion du domaine privé a été récemment confirmé par Conseil d'Etat (CE, 02/12/2022, n°460100) : contrairement à la mise à disposition du domaine public, il n’y a pas d’obligation de mise en concurrence même en présence d’une activité économique.
Toutefois la diversité des modes d’organisation socialement innovants qui caractérise l’ESS complique parfois leur appréhension par la réglementation des modes d’exploitation agricole, le statut et régime social d’agriculteur, l’éligibilité aux aides de la PAC, etc. Par exemple, le statut d’agriculteur en SCOP et SCIC n’a été reconnu que récemment (voir notre article sur le décret de mai 2023) et reste à parfaire. Or les exploitants traditionnels bénéficient d’une priorité à l’installation garantie par le statut des baux ruraux d’une part et par un régime d’autorisation préfectoral sur les surfaces de plus de 12,5 hectares voire plus selon les régions d’autre part. Cette priorité peut parfois contrarier les desseins d’une collectivité ou les politiques publiques locales (voir réponse ministérielle publiée dans le JO Sénat du 13/02/2025, QE n°01990). Quelles sont les possibilités pour une collectivité de mettre à disposition son foncier agricole auprès notamment d’acteurs de l’ESS? Quelques éclairages juridiques et illustrations.
La FAQ juridique est réservée aux collectivités adhérentes du RTES. Dans le cadre de TRESSONS 2024/2025, le RTES ouvre sa FAQ juridique à toutes les collectivités rurales, sur les questions autour de l'appui à l'installation agricole, des formes d'emploi, et plus largement du soutien à la création d'activités en lien avec l'ESS. Cette question juridique est donc disponible pour toutes les collectivités, adhérentes et non adhérentes au RTES. Retrouvez toutes les questions juridiques traitées dans notre Foire aux Questions juridique !
Le bail rural de droit commun, avec possibilité de clauses environnementales
En l’absence d’autre exploitant prioritaire, la collectivité peut recourir aux baux ruraux de droit commun, d’une durée minimum renouvelable de 9 ans, au loyer (“fermage”) encadré par arrêté préfectoral et offrant droit de préemption au preneur, voire recourir au « bail de petites parcelles » dérogatoire sur la durée, le prix notamment.
L’introduction de clauses environnementales peut garantir un cahier des charges cohérent notamment avec le PAT, y compris pour garantir une agriculture biologique. Le CEREMA souligne l’intérêt des baux ruraux à clauses environnementales (BRE) tant pour les communes que les départements pour la gestion de terrains acquis dans le cadre de la politique des espaces naturels sensibles.
Près de Dijon, la commune de Longvic disposait de terres en jachère. Le conseil municipal a voté à l’unanimité la location d’un hectare de terrain en bail rural de 9 ans à un atelier chantier d’insertion « Le champ des sourires ». L’association était à la recherche de terrain pour installer une ferme florale destinée à réduire l’isolement et autonomiser les femmes via des activités professionnelles liées à la culture des fleurs.
Les montages peuvent parfois être plus complexes, notamment en cas d’habitation :
La SCIC Passeur de terres est une coopérative régionale d’acquisition de foncier agricole, outil local de Terre de Liens Pays de la Loire. Elle est en 2025 propriétaire de 18 fermes. Le bâti et les édifices sont propriétés des paysans mais avec obligation à leur départ de les revendre à Passeur de terres ou au paysan qui prend la suite. A Bouaye (44), Passeur de terres a acheté la partie agricole de la Ferme de Bois Olive. Le propriétaire qui louait la maison à décidé de la vendre mais Passeur de terres n’avait pas les moyens de l’acheter. Passeurs de terres a sollicité Nantes Métropole quis’est positionnée pour acheter cette maison et, n’ayant pas la compétence habitat, s’est tourné vers le bailleur social Une famille Un toit. Avec l’aide de juristes, les partenaires ont fait en sorte de proposer 2 baux indissociables : un bail à domaine congéable avec clauses environnementales et un bail rural d’habitation.
Le Commodat ou prêt à usage
Régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil, le commodat ou prêt à usage est un contrat par lequel le propriétaire laisse gratuitement son bien à la disposition d’un exploitant pour une durée déterminée ou indéterminée. Sa gratuité l'exclut du champ de l’article L 411-1 du CRPM qui ne vise que la mise à disposition « à titre onéreux » d’une part et surtout, ne constitue pas une libéralité illégale, notamment pour un terrain agricole (Réponse Ministérielle publiée au JO du Sénat du 30/08/2018 à QE n°01803), cette gratuité n’a donc pas à être justifiée comme une subvention en nature. Le qualificatif onéreux est étendu aux principaux cas de contreparties suivants à bien éviter : versement d’une contrepartie financière même modique et inférieure aux minima de l’arrêté préfectoral des fermages ; livraison en contre échange de récoltes ou d’autres denrées ; réalisation de travaux d’entretien du fonds, des cultures par le bénéficiaire ; paiement par le bénéficiaire de l’impôt foncier ou de l’assurance du bien à la charge initialement du propriétaire ; hébergement, entretien du propriétaire etc
Le bail emphytéotique
Distinct du “bail de long terme”, et prévu par les articles L 451-1 et suivants du CRPM, le bail emphytéotique est un bail rural mais qui échappe au statut du fermage. Il se caractérise par sa durée qui doit être au minimum de plus de 18 ans et au maximum de 99 ans, par son prix (appelé canon) qui doit être faible, voire modique (sans pour autant constituer une aide publique indirecte), et par la faculté du preneur de réaliser tous les travaux qu’il souhaite, lesquels deviendront la propriété du bailleur à l’échéance du contrat sans ouvrir droit à indemnités au profit du locataire. C’est toutefois un droit réel immobilier qui est donc librement cessible, susceptible d’hypothèques, saisissable par les créanciers du preneur et pouvant faire l’objet de sous-location mais les collectivités pourront limiter ces libertés en optant plutôt pour un bail emphytéotique administratif.
La convention SAFER de mise à disposition
Il s’agit selon l’article L142-6 CRPM, pour un propriétaire, qui peut être la collectivité, de mettre à la disposition de la SAFER ses terres afin qu’elles soient mises en valeur par un ou plusieurs exploitants. La durée de cette convention ne peut excéder six ans, renouvelable une fois et ce quelque soit la surface concernée par la convention. A cet effet, la SAFER consent des baux qui ne sont pas soumis au statut du fermage sauf en ce qui concerne le prix (il faut respecter l’arrêté préfectoral portant sur les valeurs locatives). La recherche d’un preneur ainsi que l’état des lieux sont notamment réalisés par la SAFER elle-même. Une collectivité peut ainsi demander à la SAFER le respect de ses priorités, comme en prévoyant la mise à disposition plutôt à des exploitants en bio et/ou en insertion ou bien à une couveuse d’entreprises d’activités agricoles (tel que l’a fait par exemple la Métropole Aix-Marseille-Provence au bénéfice d’une couveuse associative, par délibération d’avril 2022).
Le temps de montage d’un projet collectif est plus long que celui d’un projet individuel. Pour répondre à cet enjeu le Département d’Ille-et-Vilaine a créé le dispositif de portage foncier qui permet de faciliter l’accès au foncier d’un public non issu du milieu agricole avec des projets agriruraux innovants. Il se traduit concrètement par une mise en réserve de biens fonciers agricoles pour une durée maximale de 2 ans, dans le cadre d’une convention avec la SAFER Bretagne. Ce dispositif permet de ne pas rater d’opportunités foncières tout en laissant le temps à des projets collectifs, multi-activité… de s’organiser. Les projets sont retenus selon des critères précis : avoir validé la capacité professionnelle agricole, démontrer la faisabilité et la viabilité du projet, s'inscrire dans une installation hors cadre familial et dont la production répond à des critères de durabilité : économe en intrants ou diversifié ou à forte valeur ajoutée. Le Département prend en charge les frais générés par le stockage : acquisition, mise en réserve (impôt foncier, frais de gestion, rémunération Safer....) dans la limite de 15 000€ par dossier. Ce dispositif permet de ne pas rater d'opportunités et de laisser une place à d’autres formes d’agriculture.
Le RTES publie une nouvelle édition de son guide RepèrESS "L'accès au foncier des acteurs de l'ESS - enjeux et leviers pour les collectivités locales". Ce guide fournit des clés pour renforcer les liens entre les différents acteurs concernés (collectivités locales et acteurs de l’ESS, mais aussi Etat, bailleurs sociaux, acteurs de l’immobilier...). Par des illustrations concrètes, ancrées dans des contextes territoriaux variés, détaillant les méthodologies choisies et les outils mobilisés, ce guide invite à approfondir les dynamiques partenariales à l’œuvre, à les inscrire dans la durée, comme un élément structurant de la fabrique de nos territoires de demain, contribuant à faire de la préservation du foncier un enjeu commun, et plus largement à faire du foncier un bien commun.
A la croisée d'enjeux économiques, écologiques, sociaux, le foncier est un levier majeur des politiques publiques, notamment d’économie sociale et solidaire. Ce guide explore les moyens de renforcer l'accès au foncier pour les acteurs de l’ESS, mais aussi les contributions possibles des acteurs de l'ESS aux problématiques foncières auxquelles sont confrontées les collectivités.
Ce guide pratique et pédagogique fournit des clés précieuses pour les élu.e.s, technicien.ne.s, acteurs associatifs et porteurs de projets souhaitant repenser le foncier comme un bien commun, au service des territoires et de leurs habitant.e.s.
Vous pourrez retrouver dans ce RepèrESS des retours d’expériences de collectivités du RTES et d’acteurs de l’ESS, ancrés dans des contextes territoriaux variés, détaillant les méthodologies choisies et les outils, ainsi qu'une présentation d’outils financiers et juridiques pouvant être mobilisés par les collectivités. Enfin, ce guide invite à approfondir les dynamiques partenariales à l’œuvre, à les inscrire dans la durée, comme un élément structurant de la fabrique des territoires de demain, et contribuant à faire de la préservation du foncier un enjeu commun, et plus largement à faire du foncier un bien commun.
L’urbanisme transitoire : une opportunité à court terme
Caux Seine agglo accompagne depuis plusieurs années l'émergence de projets de l'ESS sur le territoire, dont une ressourcerie, une activité de maraîchage bio et un garage solidaire. Ces projets se confrontaient à la même problématique : l'accès à des locaux. En parallèle du développement des projets, Caux Seine Développement s'est donc attachée à déployer une solution innovante de locaux partagés et mutualisés avec comme objectif sous-jacent la coopération des acteurs de l'ESS. La collectivité souhaitait offrir à ces structures, parfois précaires, de bonnes conditions de travail. C’est dans ce contexte que l’Espace d'entreprises solidaires et écologiques Soli'Seine est né, un espace de 2300m² dont la construction a débuté en juin 2020 et qui a été inauguré en novembre 2021.
Caux Seine agglo accompagne depuis plusieurs années l'émergence de projets de l'ESS sur le territoire, dont une ressourcerie, une activité de maraîchage bio et un garage solidaire. Ces projets se confrontaient à la même problématique : l'accès à des locaux. En parallèle du développement des projets, Caux Seine Développement s'est donc attachée à déployer une solution innovante de locaux partagés et mutualisés avec comme objectif sous-jacent la coopération des acteurs de l'ESS. La collectivité souhaitait offrir à ces structures, parfois précaires, de bonnes conditions de travail. C’est dans ce contexte que l’Espace d'entreprises solidaires et écologiques Soli'Seine est né, un espace de 2300m² dont la construction a débuté en juin 2020 et qui a été inauguré en novembre 2021.
Le 07 juin 2024, le RTES a animé un webinaire sur le foncier & l’ESS, plus précisément une présentation des différents leviers de collectivités locales disponibles. Les thématiques abordées : l’ESS dans la stratégie d’aménagement public (PLU et urbanisme négocié), les foncières solidaires et les financements mobilisables. Environ 70 participant.e.s et intervenant.e.s ont participé à ce webinaire. Compte-rendu complet et replay à retrouver ci-dessous :
Benjamin Guéraud-Pinet, chargé de mission appui-conseil aux collectivités territoriales & juriste - RTES (animation du webinaire)
Emeline Baume, 1re vice-présidente en charge de l’économie, de l’ESS, du commerce, du numérique et de la commande publique - Métropole de Lyon sur les stratégies d’aménagement public de la Métropole de Lyon
Florentin Letissier, adjoint à la mairie de Paris en charge de l’ESS, de l’économie circulaire et de la contribution à la stratégie zéro déchet & vice-président du RTES sur les stratégies d’aménagement public de la Ville de Paris
Thierry David, directeur de l’économie et de l’emploi responsables - Nantes Métropole sur les foncières solidaires comme outils pour investir le foncier dans la Métropole de Nantes
Louise Vallette d’Osia, cheffe de projets - ETIC - Foncièrement Responsable sur la présentation d'ETIC sur la présentation d'une foncière solidaire à Lyon et en France
Julie Broner, directrice - La Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine sur la présentation d'une foncière solidaire en Nouvelle-Aquitaine
Antoine Dubois, vice-président à l'ESS - Ville et Eurométropole de Strasbourg sur les financements et partenaires mobilisables pour un accès au foncier à Strasbourg
Jean-Noël Chassé - "Opération Milliard et foncières solidaires" sur les financements et partenaires mobilisables pour un accès au foncier à travers l'Opération Milliard
Introduction
Benjamin Guéraud-Pinet, chargé de mission appui-conseil aux collectivités territoriales & juriste - RTES
Le foncier est un des leviers importants des politiques publiques d’ESS, et plus largement des politiques de développement économique et social. L’accès au foncier et à l’immobilier est une problématique récurrente pour les acteurs de l’ESS, en zone urbaine comme en zone rurale. Les collectivités, souhaitant favoriser le maintien d’activités d’utilité sociale et agricoles vertueuses, et anticipant les nouvelles obligations légales (ZAN), développent depuis plusieurs années des stratégies en lien avec les acteurs de l’ESS, pour accroître leur maîtrise foncière, préserver les patrimoines publics et intégrer l’ESS dans les futurs aménagements. Au travers des retours d’expériences de la Métropole de Lyon et de la Ville de Paris, nous verrons comment les collectivités intègrent l’ESS dans leur stratégie d’aménagement public. Les foncières solidaires sont devenues des partenaires importants des collectivités, comme en témoignent Nantes Métropole, Etic et la foncière Nouvelle-Aquitaine. Enfin, nous explorerons les financements mobilisables avec l’Eurométropole de Strasbourg et l’Opération Milliard.
Quelle place possible pour l’ESS dans la stratégie d’aménagement public (PLU et urbanisme négocié) ?
Emeline Baume, 1re vice-présidente en charge de l’économie, de l’ESS, du commerce, du numérique et de la commande publique - Métropole de Lyon
La Métropole de Lyon actionne de nombreux leviers pour répondre aux besoins des acteurs de l’ESS. L’un d’eux s’inscrit dans une logique de péréquation, c’est-à-dire que les mètres carrés à louer pour les acteurs de l’ESS dans les zones centres sont à prix modérés et progressifs dans les zones d’aménagement, grâce aux mètres carrés commerciaux qui compensent.
La Métropole s’investit et déploie d’autres leviers, en s’appuyant par exemple sur les sociétés publiques locales, les foncières solidaires et la prise en charge du déficit des Zones d’Aménagement Concerté (ZAC).
La Métropole finance des postes d’animateurs et des gestionnaires de l’urbanisme transitoire (Intermede, Ma Friche Urbaine…). Il est question d’une mutualisation entre acteurs du productif (machines, emplois), et les entrepreneurs ont la possibilité de tester leur modèle d’affaires en urbanisme transitoire sur une durée de plus de 3 ans. La modularité des bâtiments est un critère essentiel, et l’objectif est d'intensifier l'usage des parcelles et la diversification tertiaire/habitat et commerce/productif. Les emplacements pour les structures ESS sont favorisés au maximum à proximité des transports en commun pour ne pas les isoler.
“Le sujet est d’implanter au bon endroit les acteurs” conclut Emeline Baume.
Exemples de pôles de coopération : L’Etape 22D autour du textile et de l’économie circulaire dans le cadre du projet d’urbanisme Carré de Soie, un espace de 500 hectares où depuis 2007 la Métropole, les communes de Vaulx-en-Velin et de Villeurbanne et leurs partenaires (acteurs privés) construisent et transforment la ville durablement, au service du vivre ensemble. Ainsi jusqu’en 2027, des projets variés vont faire étape sur ce site : activités productives ou artisanales, habitat temporaire…, au profit de structures qui agissent pour la transition écologique, le réemploi, l’économie sociale et solidaire. C’est le cas du Grand Plateau, un tiers-lieu destiné aux acteurs de la mobilité active (professionnels du vélo et des micro mobilités) de 5500 m² et desservi par une multitude de transports (métro, tramway, bus, piste cyclable, parking).
Les Grandes Locos et le projet Faitout voient le jour cette année dans l’ancien Technicentre SNCF de la Mulatière, constituée d’un ensemble de bâtiments industriels partiellement inoccupés. Le 1er projet a pour but d’organiser de grands événements culturels métropolitains dans ces lieux historiques qui ouvriront au public pour la première fois. Le 2ème est une association basée sur la justice alimentaire offrant une buvette et un service de restauration, mais aussi un espace de travail partagé en open space ainsi que des espaces à louer. Ce lieu se veut accessible par le métro, le bus et le vélo.
Florentin Letissier, adjoint à la mairie de Paris en charge de l’ESS, de l’économie circulaire et de la contribution à la stratégie zéro déchet & vice-président du RTES
La Ville de Paris favorise le développement des acteurs de l’ESS sur son territoire. Par exemple, il existe près de 80 sites de réemploi solidaire à Paris : recycleries, boutiques solidaires... Le sujet foncier est donc central. L’objectif est d’offrir des conditions foncières adaptées, à travers notamment la mobilisation de projets d’urbanisme temporaire à l’échelle de quartier entier.
En 2021, une charte pour l'occupation temporaire et transitoire à Paris est lancée ; elle vise à cadrer le fonctionnement des occupations temporaires à destination des acteurs de l’ESS et à relancer l’ESS touchée par la crise sanitaire.
Exemple : le projet Bercy Beaucoup, pour redynamiser le quartier Bercy-Charenton. Sur un terrain nu de la SNCF mis à disposition, un lieu de guinguette, de jardins partagés, et d’activités culturelles a fait son apparition grâce à plusieurs associations.
La Ville travaille avec les bailleurs sociaux quand il y a des opérations de rénovation ou de réhabilitation d'immeuble. Paris intervient en investissement dans les équipements des locaux en pied d'immeuble pour assurer leur mise à disposition aux acteurs de l'ESS avec des loyers accessibles. A Paris, 3 bailleurs sociaux concentrent la majorité des logements. La Ville a organisé plusieurs réunions et des échanges de sensibilisation sur l’ESS et les contraintes des bailleurs, afin de permettre cette coopération.
Exemple : la première manufacture textile solidaire et circulaire de la ville, la manufacture Berliet dans le 13e. Paris a investi 2,5 millions d'euros de la Régie Immobilière de la Ville de Paris et une baisse de loyer d’une durée de 9 ans a été proposée aux 6 acteurs de l’ESS (Fashion Green Hub, le chantier d’insertion Hawa, le chantier d’insertion Espero France, l’entreprise de l’ESS Coco & Rico, Sakina M’Sa et l’entreprise Whole) qui produisent dans ce bâtiment de 1 150 m².
Dans le cadre de son Plan Local d’Urbanisme (PLU) voté fin 2024, la Ville de Paris ambitionne de tripler les surfaces d’occupation avec la sanctuarisation des sites déjà exploités par les acteurs de l’ESS, et d’inscrire les objectifs d’ESS dans l’Offre Publique D’achat (OPA) sectorielle dans les ZAC.
“Pour la première fois, le PLU mentionne des objectifs de protection et développement de l’ESS” déclare Florentin Letissier.
A noter que le Plan Climat qui sera présenté à la rentrée de septembre 2024 contient toute une section sur le développement concret de l’économie locale, durable et solidaire.
Afin d’aller plus loin, il pourrait être intéressant d’inscrire l’obligation d'avoir une part des surfaces dédiée à l'ESS (comme ce qui se fait en matière de logements sociaux dans la Loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU))
Les foncières solidaires, outils à disposition des collectivités pour investir le foncier ?
Thierry David, directeur de l’économie et de l’emploi responsables - Nantes Métropole
A Nantes, dans un contexte de hausse de loyer, les acteurs de l’ESS rencontrent des difficultés à trouver des locaux. Nantes Métropole cherche à trouver des moyens pour garantir le parcours résidentiel et la présence permanente de l'ESS dans les centralités et les quartiers prioritaires, sous le modèle de la ville du quart d'heure : répondre aux besoins des habitants à travers les services des acteurs de l’ESS, où tous les services essentiels sont idéalement à une distance d'un quart d'heure à pied ou à vélo.
Comme à Lyon ou à Paris, tous les leviers possibles ont été activés. Une étude menée en 2022 par la Métropole et les Ecossolies a mis en lumière les besoins importants des acteurs de l’ESS. La question de l’occupation transitoire a été travaillée, malgré les obstacles qui perdurent : la qualité des locaux, les travaux à mener pour respecter le Code du travail, la capacité de prendre un bail, la durée légale d’occupation, la limite des aides de minimis… Le manque de règles structurantes freine la Métropole et l’amène à soutenir ses acteurs de manière différente. Inspiration du modèle économique de Solilab.
Exemple : le modèle du Solilab, lieu totem de l'ESS à Nantes. Ancienne friche industrielle, il permet à près de 140 activités ESS de se développer dans pas moins de 4500 m². Il est l’un des premiers projets d’urbanisme transitoire en France, proposant des prestations et services variés, et qui expérimente un modèle économique propre. Géré par la SCIC Lieux communs, il présente aux locataires un loyer modéré, possible par l’intervention en amont de la Métropole : prise à bail à 72 €/m² (hors taxes et hors charges) et une gestion collective des loyers, dont les montants sont variables en fonction des services apportés par la SCIC aux locataires. Ce modèle minimise également le risque de vacances locatives. L’objectif final est de pouvoir permettre des loyers à 72 €/m² en jouant sur les leviers classiques pour abaisser au maximum les loyers de sorties, et la foncière actuelle ne permet pas cela.
En effet, la logique d’une foncière “classique” (Novapole) est d’optimiser le retour sur investissement de ses actionnaires avec un modèle reposant sur une rotation d’actifs qui engrange et nourrit une auto-alimentation du capital. Or, le Solilab souhaite garder son portefeuille de locataires le plus longtemps possible, ce qui va à l’encontre du modèle de foncière classique.
L’objectif d’une foncière solidaire est de proposer des niveaux de loyers les plus bas possibles grâce à :
un modèle de lucrativité limitée,
plus de fonds propres investis pour avoir moins d’emprunt,
pas de rotation des actifs
Nantes Métropole a donc créé un nouvel outil de foncière : Lieux Communs (en parallèle de Novapole). Quelques négociations avec la Banque des territoires ont permis de pouvoir emprunter à hauteur de 50% (contre 80% auparavant) avec un taux d’intérêt passant de 4,5 à 3,5 %, mais ce n’est pas suffisant pour atteindre le niveau de loyer de sortie cible. La foncière doit activer un autre levier pour cela : capter des subventions à l’investissement (au niveau de l’Europe avec le FEDER, de la Région, de Nantes Métropole ou encore de l’Etat) et permettre une participation de Nantes Métropole (via une SEM).
Prochaine étape, une nouvelle version du Solilab 2.0 avec un projet de 6 600m² supplémentaires et d'autres projets à confier à terme à ce nouvel outil :
La Banque des Territoires a été associée dès le départ, dans un cheminement de 18 mois. Elle a déjà financé un certain nombre de foncières, le choix a été fait de les solliciter sur un seul projet (Solilab 2.0).
Louise Vallette d’Osia, cheffe de projets - ETIC - Foncièrement Responsable
Etic crée, finance et gère des lieux de travail dédiés aux acteurs de l’ESS. Elle intervient en amont de la conception de ces lieux pour s’assurer de leur adaptation aux besoins, en mutualisant au maximum des espaces et services entre résidents. La structure est donc foncière et exploitante. Le but de mutualisation au maximum des espaces et services entre résidents est d’atteindre un modèle économique équilibré : des locaux accessibles au tarif accessible et une foncière privée lucrative.
Depuis 2010, 10 tiers-lieux sont actifs et 2 autres ouvriront en 2024. Au total, 125 structures, environ 1000 salariés et bénévoles, et 25 salariés Etic en France.
En tant que foncière solidaire, son fonctionnement se base sur un triple bilan social-environnemental-financier. Les modèles économiques sont viables sur le long terme. Localisés dans les centres urbains denses, l’objectif est de limiter le temps de vacance.
Exemples : Le Fil à Toulouse est une ancienne maison de maître, dotée d’une extension en bois pour arriver à 2300m² de surface pour la mise à disposition de bureaux, d’une restauration et d’ateliers depuis 2023 dans un quartier prioritaire de la ville. La diversification des usages et des espaces ressources est de mise : locaux-tertiaires, bureaux coworking… des activités productives.
Il se situe dans le quartier prioritaire du Grand Mirail. La Métropole de Toulouse a vendu le bâtiment, dont le coût de revient total s’élève à 4,8 millions d’euros.
Autre tiers-lieu, le WIKIVILLAGE, un village vertical dédié à l’innovation sociale et environnementale et à la résilience urbaine, dans le quartier prioritaire Saint-Blaise, à Paris 20e. La Région Ile-de-France a subventionné le projet au titre des efforts de réduction des déchets ainsi que le développement de l’économie circulaire (toilettes à séparation d’urine pour économiser l’eau). Des subventions de la Ville de Paris, de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) et NovESS ont également été perçues. Avec ses 7 500 m² sur 7 niveaux, c’est un lieu phare de l’ESS, qui loue des bureaux et met à disposition des espaces ouverts au public dans l’un des quartiers les plus denses et dynamiques de la capitale.
Enfin, Etic travaille avec la Société Publique Locale (SPL) Lyon Confluence, qui mène un projet d’aménagement urbain d’exception pour le compte de la Métropole de Lyon : l’un des projets urbains d’extension de centre-ville les plus vastes en Europe depuis 2003 sur 150 hectares. En partie par la transformation de friches industrielles, le quartier devient vivant, accessible, marchable et durable dans l’intérêt général. En effet, Lyon Confluence a été le premier Quartier Durable labellisé WWF. La 2ème phase du projet a été lancée en 2010 et permettra d’accueillir des locaux tertiaires, un fab lab et des restaurants. Elle va aussi proposer des espaces de travail avec des loyers différenciés selon les capacités des acteurs de l’ESS. La logique de péréquation s’appliquera donc au sein du bâtiment.
Julie Broner, directrice - La Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine
La Foncière souhaite démocratiser l’accès au foncier, être une alternative aux foncières commerciales classiques et accompagner le développement de solutions immobilières dédiées à l’ESS. 3 activités en cours de développement : conseil et assistance à maîtrise d'ouvrage, portage immobilier de locaux d'activité et services d'intermédiation et de gestion locative.
Une étude a été lancée il y a 5 ans en Nouvelle-Aquitaine, sur les enjeux fonciers et immobiliers de l’ESS, afin de renforcer le pouvoir d’action et l’expertise des acteurs de l’ESS sur ces sujets. Fin 2021 suite à cette étude, Foncière Solidaire Nouvelle-Aquitaine vu le jour.
Une nouvelle étude de faisabilité 2022-2024 est en cours pour structurer l’activité de portage immobilier pour les acteurs de l’ESS, en partenariat avec l’Observatoire de la CRESS Nouvelle-Aquitaine. La foncière pourra réaliser des missions d’étude et accompagner les collectivités territoriales. Il s’agit essentiellement de projets collectifs pour les acteurs de l'ESS, des activités qui se développent, des besoins importants qui augmentent dans la région. Dès la fin de l’étude, la foncière deviendra une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC). Le plan d’affaires est déjà modélisé.
Les projets ESS ciblés se basent sur les principes de l’ESS (utilisé sociale, réponses aux besoins des territoires, gouvernance collective, priorité à des collectifs d’organisation…) et sur une hybridation entre différents enjeux : ESS et économie de proximité, économie circulaire et aménagement urbain…
La foncière vise une grande mutualisation des espaces avec une optimisation en termes de temporalité (occupation jour/soirée, semaine/weekend). Le projet démarre en Gironde puis le déploiement vers d’autres territoires sera progressif.
L’objectif est la gestion d’immeubles aux comptes de tiers, et ce dès 2025. Une levée de fonds se réalisera pour accompagner pas moins de 8 programmes immobiliers qui portent sur une diversité de thématiques dans le tertiaire et le productif (alimentation, mobilités décarbonées, culture…).
Quels financements et partenaires mobilisables avec les collectivités pour l'accès au foncier de l'ESS ?
par Antoine Dubois, vice-président à l'ESS - Ville et Eurométropole de Strasbourg
A Strasbourg, la société Locusem va porter des projets immobiliers dans les quartiers prioritaires de la ville pour faciliter l'installation de PME, jusqu’à ce qu’elles soient en capacité de régler leurs loyers. Elle a pour fonction d’investir et d’assurer le portage sur le long terme de locaux banalisés, non réalisés par le secteur privé. Son capital est de 14 millions d’euros, et son CA de 1 million (correspondant aux remboursements des loyers). Les actionnaires sont constitués des banques : le Crédit Mutuel, la Caisse d'Epargne, le Crédit Coopératif, la Caisse des Dépôts, de bailleurs et de collectivités telles que l’Eurométropole de Strasbourg et la Ville de Strasbourg.
Locusem a participé à la création de Kaleidoscoop, lieu de ressource transfrontalier situé entre l’Allemagne et le cœur de Strasbourg, sur l’ancien site de la COOP Alsace. Kaleidoscoop est un tiers-lieu où des acteurs ESS peuvent occuper des bureaux, des espaces de coworking, des salles événementielles, un café, une boutique et un incubateur.
Pour répondre aux besoins des acteurs de l’ESS qui ont peu de capacité d'investissement, Kaleidoscoop Immo fut créée, et montée par Locusem, l'ANRU et la Caisse des Dépôts. Cela a permis de financer l'investissement, les travaux, la rénovation entière du site d'une surface de 2800m².
La Locusem loue à la SCIC Kaleidoscoop, qui elle-même reloue aux acteurs de l'ESS.
C’est la collectivité qui a été à l'origine du portage du projet, en allant chercher les partenaires et les acteurs nécessaires, et en associant étroitement les locataires : ceux-ci ne souhaitaient par exemple pas pas installer de climatisation (ce qui a participé à la réduction des coûts). Un SIEG a été mis en place avec Kaleidoscoop pour financer l'innovation sociale. Un montage complexe, long dans la durée, mais qui ouvre la porte au développement d’autres projets ESS sur le territoire.
Jean-Noël Chassé - "Opération Milliard et foncières solidaires"
Lancée en mars 2024, l’Opération Milliard vise à repenser les manières de produire et de consommer face aux urgences écologiques à travers une alliance pour une transition économique juste. Il s’agit d’une association co-fondée et initiée par Bastien Sibille, aussi co-fondateur de Mobicoop et des Licoornes, et composée de Violaine Pierre, déléguée générale, ainsi que d'une dizaine d'ambassadeurs.
L'objectif est de rassembler 10 000 citoyens et de réunir un milliard d’euros pour financer les organisations qui sont porteuses de projets sociaux, écologiques, démocratiques et justes sur tous les territoires. Au sein de l’Opération Milliard, une attention est portée à la création de foncières solidaires. Elles pourraient par exemple permettre d’utiliser le stock des 730 000 logements vides dans les milieux ruraux et les petites villes, et les réhabiliter.
Exemple : On constate que plus de 12 millions de personnes sont mal logées en France, et on compte des logements qualifiés de “passoires énergétiques” ou des logements vides par centaines de milliers dans les campagnes. Face à ce constat, la Foncière Rurale Solidaire (FRS) dans l’Hérault en Occitanie se propose d’acheter et de rénover complètement ces logements privés pour provoquer une réhabilitation massive et permettre d’assurer ainsi d’accueillir des nouveaux habitants.
Un questionnaire national est en cours pour quantifier les besoins financiers sur les questions des foncières solidaires, notamment sur les difficultés rencontrées. Le but est de démarrer un dialogue avec les financeurs et les grandes entreprises, publiques et privés, susceptibles de travailler avec les foncières solidaires. Ensuite, des dispositifs sont envisagés comme la constitution d’une fondation actionnaire ainsi que la création d’une société en commandite par action pour investir au capital des foncières. D’autres leviers restent à venir.
Le 07 juin 2024, le RTES a animé un webinaire sur le foncier & l’ESS, plus précisément une présentation des différents leviers de collectivités locales disponibles. Les thématiques abordées : l’ESS dans la stratégie d’aménagement public (PLU et urbanisme négocié), les foncières solidaires et les financements mobilisables. Environ 70 participant.e.s et intervenant.e.s ont participé à ce webinaire. Compte-rendu complet et replay à retrouver ci-dessous :
Benjamin Guéraud-Pinet, chargé de mission appui-conseil aux collectivités territoriales & juriste - RTES
Emeline Baume, 1re vice-présidente en charge de l’économie, de l’ESS, du commerce, du numérique et de la commande publique - Métropole de Lyon sur les stratégies d’aménagement public de la Métropole de Lyon
Florentin Letissier, adjoint à la mairie de Paris en charge de l’ESS, de l’économie circulaire et de la contribution à la stratégie zéro déchet & vice-président du RTES sur les stratégies d’aménagement public de la Ville de Paris
Thierry David, directeur de l’économie et de l’emploi responsables - Nantes Métropole sur les foncières solidaires comme outils pour investir le foncier dans la Métropole de Nantes
Louise Vallette d’Osia, cheffe de projets - ETIC - Foncièrement Responsable sur la présentation d'ETIC sur la présentation d'une foncière solidaire à Lyon et en France
Julie Broner, directrice - La Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine sur la présentation d'une foncière solidaire en Nouvelle-Aquitaine
Antoine Dubois, vice-président à l'ESS - Ville et Eurométropole de Strasbourg sur les financements et partenaires mobilisables pour un accès au foncier à Strasbourg
Jean-Noël Chassé - "Opération Milliard et foncières solidaires" sur les financements et partenaires mobilisables pour un accès au foncier à travers l'Opération Milliard
Introduction
Benjamin Guéraud-Pinet, chargé de mission appui-conseil aux collectivités territoriales & juriste - RTES
Le foncier est un des leviers importants des politiques publiques d’ESS, et plus largement des politiques de développement économique et social. L’accès au foncier et à l’immobilier est une problématique récurrente pour les acteurs de l’ESS, en zone urbaine comme en zone rurale. Les collectivités, souhaitant favoriser le maintien d’activités d’utilité sociale et agricoles vertueuses, et anticipant les nouvelles obligations légales (ZAN), développent depuis plusieurs années des stratégies en lien avec les acteurs de l’ESS, pour accroître leur maîtrise foncière, préserver les patrimoines publics et intégrer l’ESS dans les futurs aménagements. Au travers des retours d’expériences de la Métropole de Lyon et de la Ville de Paris, nous verrons comment les collectivités intègrent l’ESS dans leur stratégie d’aménagement public. Les foncières solidaires sont devenues des partenaires importants des collectivités, comme en témoignent Nantes Métropole, Etic et la foncière Nouvelle-Aquitaine. Enfin, nous explorerons les financements mobilisables avec l’Eurométropole de Strasbourg et l’Opération Milliard.
Quelle place possible pour l’ESS dans la stratégie d’aménagement public (PLU et urbanisme négocié) ?
Emeline Baume, 1re vice-présidente en charge de l’économie, de l’ESS, du commerce, du numérique et de la commande publique - Métropole de Lyon
La Métropole de Lyon actionne de nombreux leviers pour répondre aux besoins des acteurs de l’ESS. L’un d’eux s’inscrit dans une logique de péréquation, c’est-à-dire que les mètres carrés à louer pour les acteurs de l’ESS dans les zones centres sont à prix modérés et progressifs dans les zones d’aménagement, grâce aux mètres carrés commerciaux qui compensent.
La Métropole s’investit et déploie d’autres leviers, en s’appuyant par exemple sur les sociétés publiques locales, les foncières solidaires et la prise en charge du déficit des Zones d’Aménagement Concerté (ZAC).
La Métropole finance des postes d’animateurs et des gestionnaires de l’urbanisme transitoire (Intermede, Ma Friche Urbaine…). Il est question d’une mutualisation entre acteurs du productif (machines, emplois), et les entrepreneurs ont la possibilité de tester leur modèle d’affaires en urbanisme transitoire sur une durée de plus de 3 ans. La modularité des bâtiments est un critère essentiel, et l’objectif est d'intensifier l'usage des parcelles et la diversification tertiaire/habitat et commerce/productif. Les emplacements pour les structures ESS sont favorisés au maximum à proximité des transports en commun pour ne pas les isoler.
“Le sujet est d’implanter au bon endroit les acteurs” conclut Emeline Baume.
Exemples de pôles de coopération : L’Etape 22D autour du textile et de l’économie circulaire dans le cadre du projet d’urbanisme Carré de Soie, un espace de 500 hectares où depuis 2007 la Métropole, les communes de Vaulx-en-Velin et de Villeurbanne et leurs partenaires (acteurs privés) construisent et transforment la ville durablement, au service du vivre ensemble. Ainsi jusqu’en 2027, des projets variés vont faire étape sur ce site : activités productives ou artisanales, habitat temporaire…, au profit de structures qui agissent pour la transition écologique, le réemploi, l’économie sociale et solidaire. C’est le cas du Grand Plateau, un tiers-lieu destiné aux acteurs de la mobilité active (professionnels du vélo et des micro mobilités) de 5500 m² et desservi par une multitude de transports (métro, tramway, bus, piste cyclable, parking).
Les Grandes Locos et le projet Faitout voient le jour cette année dans l’ancien Technicentre SNCF de la Mulatière, constituée d’un ensemble de bâtiments industriels partiellement inoccupés. Le 1er projet a pour but d’organiser de grands événements culturels métropolitains dans ces lieux historiques qui ouvriront au public pour la première fois. Le 2ème est une association basée sur la justice alimentaire offrant une buvette et un service de restauration, mais aussi un espace de travail partagé en open space ainsi que des espaces à louer. Ce lieu se veut accessible par le métro, le bus et le vélo.
Florentin Letissier, adjoint à la mairie de Paris en charge de l’ESS, de l’économie circulaire et de la contribution à la stratégie zéro déchet & vice-président du RTES
La Ville de Paris favorise le développement des acteurs de l’ESS sur son territoire. Par exemple, il existe près de 80 sites de réemploi solidaire à Paris : recycleries, boutiques solidaires... Le sujet foncier est donc central. L’objectif est d’offrir des conditions foncières adaptées, à travers notamment la mobilisation de projets d’urbanisme temporaire à l’échelle de quartier entier.
En 2021, une charte pour l'occupation temporaire et transitoire à Paris est lancée ; elle vise à cadrer le fonctionnement des occupations temporaires à destination des acteurs de l’ESS et à relancer l’ESS touchée par la crise sanitaire.
Exemple : le projet Bercy Beaucoup, pour redynamiser le quartier Bercy-Charenton. Sur un terrain nu de la SNCF mis à disposition, un lieu de guinguette, de jardins partagés, et d’activités culturelles a fait son apparition grâce à plusieurs associations.
La Ville travaille avec les bailleurs sociaux quand il y a des opérations de rénovation ou de réhabilitation d'immeuble. Paris intervient en investissement dans les équipements des locaux en pied d'immeuble pour assurer leur mise à disposition aux acteurs de l'ESS avec des loyers accessibles. A Paris, 3 bailleurs sociaux concentrent la majorité des logements. La Ville a organisé plusieurs réunions et des échanges de sensibilisation sur l’ESS et les contraintes des bailleurs, afin de permettre cette coopération.
Exemple : la première manufacture textile solidaire et circulaire de la ville, la manufacture Berliet dans le 13e. Paris a investi 2,5 millions d'euros de la Régie Immobilière de la Ville de Paris et une baisse de loyer d’une durée de 9 ans a été proposée aux 6 acteurs de l’ESS (Fashion Green Hub, le chantier d’insertion Hawa, le chantier d’insertion Espero France, l’entreprise de l’ESS Coco & Rico, Sakina M’Sa et l’entreprise Whole) qui produisent dans ce bâtiment de 1 150 m².
Dans le cadre de son Plan Local d’Urbanisme (PLU) voté fin 2024, la Ville de Paris ambitionne de tripler les surfaces d’occupation avec la sanctuarisation des sites déjà exploités par les acteurs de l’ESS, et d’inscrire les objectifs d’ESS dans l’Offre Publique D’achat (OPA) sectorielle dans les ZAC.
“Pour la première fois, le PLU mentionne des objectifs de protection et développement de l’ESS” déclare Florentin Letissier.
A noter que le Plan Climat qui sera présenté à la rentrée de septembre 2024 contient toute une section sur le développement concret de l’économie locale, durable et solidaire.
Afin d’aller plus loin, il pourrait être intéressant d’inscrire l’obligation d'avoir une part des surfaces dédiée à l'ESS (comme ce qui se fait en matière de logements sociaux dans la Loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU))
Les foncières solidaires, outils à disposition des collectivités pour investir le foncier ?
Thierry David, directeur de l’économie et de l’emploi responsables - Nantes Métropole
A Nantes, dans un contexte de hausse de loyer, les acteurs de l’ESS rencontrent des difficultés à trouver des locaux. Nantes Métropole cherche à trouver des moyens pour garantir le parcours résidentiel et la présence permanente de l'ESS dans les centralités et les quartiers prioritaires, sous le modèle de la ville du quart d'heure : répondre aux besoins des habitants à travers les services des acteurs de l’ESS, où tous les services essentiels sont idéalement à une distance d'un quart d'heure à pied ou à vélo.
Comme à Lyon ou à Paris, tous les leviers possibles ont été activés. Une étude menée en 2022 par la Métropole et les Ecossolies a mis en lumière les besoins importants des acteurs de l’ESS. La question de l’occupation transitoire a été travaillée, malgré les obstacles qui perdurent : la qualité des locaux, les travaux à mener pour respecter le Code du travail, la capacité de prendre un bail, la durée légale d’occupation, la limite des aides de minimis… Le manque de règles structurantes freine la Métropole et l’amène à soutenir ses acteurs de manière différente. Inspiration du modèle économique de Solilab.
Exemple : le modèle du Solilab, lieu totem de l'ESS à Nantes. Ancienne friche industrielle, il permet à près de 140 activités ESS de se développer dans pas moins de 4500 m². Il est l’un des premiers projets d’urbanisme transitoire en France, proposant des prestations et services variés, et qui expérimente un modèle économique propre. Géré par la SCIC Lieux communs, il présente aux locataires un loyer modéré, possible par l’intervention en amont de la Métropole : prise à bail à 72 €/m² (hors taxes et hors charges) et une gestion collective des loyers, dont les montants sont variables en fonction des services apportés par la SCIC aux locataires. Ce modèle minimise également le risque de vacances locatives. L’objectif final est de pouvoir permettre des loyers à 72 €/m² en jouant sur les leviers classiques pour abaisser au maximum les loyers de sorties, et la foncière actuelle ne permet pas cela.
En effet, la logique d’une foncière “classique” (Novapole) est d’optimiser le retour sur investissement de ses actionnaires avec un modèle reposant sur une rotation d’actifs qui engrange et nourrit une auto-alimentation du capital. Or, le Solilab souhaite garder son portefeuille de locataires le plus longtemps possible, ce qui va à l’encontre du modèle de foncière classique.
L’objectif d’une foncière solidaire est de proposer des niveaux de loyers les plus bas possibles grâce à :
un modèle de lucrativité limitée,
plus de fonds propres investis pour avoir moins d’emprunt,
pas de rotation des actifs
Nantes Métropole a donc créé un nouvel outil de foncière : Lieux Communs (en parallèle de Novapole). Quelques négociations avec la Banque des territoires ont permis de pouvoir emprunter à hauteur de 50% (contre 80% auparavant) avec un taux d’intérêt passant de 4,5 à 3,5 %, mais ce n’est pas suffisant pour atteindre le niveau de loyer de sortie cible. La foncière doit activer un autre levier pour cela : capter des subventions à l’investissement (au niveau de l’Europe avec le FEDER, de la Région, de Nantes Métropole ou encore de l’Etat) et permettre une participation de Nantes Métropole (via une SEM).
Prochaine étape, une nouvelle version du Solilab 2.0 avec un projet de 6 600m² supplémentaires et d'autres projets à confier à terme à ce nouvel outil :
La Banque des Territoires a été associée dès le départ, dans un cheminement de 18 mois. Elle a déjà financé un certain nombre de foncières, le choix a été fait de les solliciter sur un seul projet (Solilab 2.0).
Louise Vallette d’Osia, cheffe de projets - ETIC - Foncièrement Responsable
Etic crée, finance et gère des lieux de travail dédiés aux acteurs de l’ESS. Elle intervient en amont de la conception de ces lieux pour s’assurer de leur adaptation aux besoins, en mutualisant au maximum des espaces et services entre résidents. La structure est donc foncière et exploitante. Le but de mutualisation au maximum des espaces et services entre résidents est d’atteindre un modèle économique équilibré : des locaux accessibles au tarif accessible et une foncière privée lucrative.
Depuis 2010, 10 tiers-lieux sont actifs et 2 autres ouvriront en 2024. Au total, 125 structures, environ 1000 salariés et bénévoles, et 25 salariés Etic en France.
En tant que foncière solidaire, son fonctionnement se base sur un triple bilan social-environnemental-financier. Les modèles économiques sont viables sur le long terme. Localisés dans les centres urbains denses, l’objectif est de limiter le temps de vacance.
Exemples : Le Fil à Toulouse est une ancienne maison de maître, dotée d’une extension en bois pour arriver à 2300m² de surface pour la mise à disposition de bureaux, d’une restauration et d’ateliers depuis 2023 dans un quartier prioritaire de la ville. La diversification des usages et des espaces ressources est de mise : locaux-tertiaires, bureaux coworking… des activités productives.
Il se situe dans le quartier prioritaire du Grand Mirail. La Métropole de Toulouse a vendu le bâtiment, dont le coût de revient total s’élève à 4,8 millions d’euros.
Autre tiers-lieu, le WIKIVILLAGE, un village vertical dédié à l’innovation sociale et environnementale et à la résilience urbaine, dans le quartier prioritaire Saint-Blaise, à Paris 20e. La Région Ile-de-France a subventionné le projet au titre des efforts de réduction des déchets ainsi que le développement de l’économie circulaire (toilettes à séparation d’urine pour économiser l’eau). Des subventions de la Ville de Paris, de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) et NovESS ont également été perçues. Avec ses 7 500 m² sur 7 niveaux, c’est un lieu phare de l’ESS, qui loue des bureaux et met à disposition des espaces ouverts au public dans l’un des quartiers les plus denses et dynamiques de la capitale.
Enfin, Etic travaille avec la Société Publique Locale (SPL) Lyon Confluence, qui mène un projet d’aménagement urbain d’exception pour le compte de la Métropole de Lyon : l’un des projets urbains d’extension de centre-ville les plus vastes en Europe depuis 2003 sur 150 hectares. En partie par la transformation de friches industrielles, le quartier devient vivant, accessible, marchable et durable dans l’intérêt général. En effet, Lyon Confluence a été le premier Quartier Durable labellisé WWF. La 2ème phase du projet a été lancée en 2010 et permettra d’accueillir des locaux tertiaires, un fab lab et des restaurants. Elle va aussi proposer des espaces de travail avec des loyers différenciés selon les capacités des acteurs de l’ESS. La logique de péréquation s’appliquera donc au sein du bâtiment.
Julie Broner, directrice - La Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine
La Foncière souhaite démocratiser l’accès au foncier, être une alternative aux foncières commerciales classiques et accompagner le développement de solutions immobilières dédiées à l’ESS. 3 activités en cours de développement : conseil et assistance à maîtrise d'ouvrage, portage immobilier de locaux d'activité et services d'intermédiation et de gestion locative.
Une étude a été lancée il y a 5 ans en Nouvelle-Aquitaine, sur les enjeux fonciers et immobiliers de l’ESS, afin de renforcer le pouvoir d’action et l’expertise des acteurs de l’ESS sur ces sujets. Fin 2021 suite à cette étude, Foncière Solidaire Nouvelle-Aquitaine vu le jour.
Une nouvelle étude de faisabilité 2022-2024 est en cours pour structurer l’activité de portage immobilier pour les acteurs de l’ESS, en partenariat avec l’Observatoire de la CRESS Nouvelle-Aquitaine. La foncière pourra réaliser des missions d’étude et accompagner les collectivités territoriales. Il s’agit essentiellement de projets collectifs pour les acteurs de l'ESS, des activités qui se développent, des besoins importants qui augmentent dans la région. Dès la fin de l’étude, la foncière deviendra une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC). Le plan d’affaires est déjà modélisé.
Les projets ESS ciblés se basent sur les principes de l’ESS (utilisé sociale, réponses aux besoins des territoires, gouvernance collective, priorité à des collectifs d’organisation…) et sur une hybridation entre différents enjeux : ESS et économie de proximité, économie circulaire et aménagement urbain…
La foncière vise une grande mutualisation des espaces avec une optimisation en termes de temporalité (occupation jour/soirée, semaine/weekend). Le projet démarre en Gironde puis le déploiement vers d’autres territoires sera progressif.
L’objectif est la gestion d’immeubles aux comptes de tiers, et ce dès 2025. Une levée de fonds se réalisera pour accompagner pas moins de 8 programmes immobiliers qui portent sur une diversité de thématiques dans le tertiaire et le productif (alimentation, mobilités décarbonées, culture…).
Quels financements et partenaires mobilisables avec les collectivités pour l'accès au foncier de l'ESS ?
par Antoine Dubois, vice-président à l'ESS - Ville et Eurométropole de Strasbourg
A Strasbourg, la société Locusem va porter des projets immobiliers dans les quartiers prioritaires de la ville pour faciliter l'installation de PME, jusqu’à ce qu’elles soient en capacité de régler leurs loyers. Elle a pour fonction d’investir et d’assurer le portage sur le long terme de locaux banalisés, non réalisés par le secteur privé. Son capital est de 14 millions d’euros, et son CA de 1 million (correspondant aux remboursements des loyers). Les actionnaires sont constitués des banques : le Crédit Mutuel, la Caisse d'Epargne, le Crédit Coopératif, la Caisse des Dépôts, de bailleurs et de collectivités telles que l’Eurométropole de Strasbourg et la Ville de Strasbourg.
Locusem a participé à la création de Kaleidoscoop, lieu de ressource transfrontalier situé entre l’Allemagne et le cœur de Strasbourg, sur l’ancien site de la COOP Alsace. Kaleidoscoop est un tiers-lieu où des acteurs ESS peuvent occuper des bureaux, des espaces de coworking, des salles événementielles, un café, une boutique et un incubateur.
Pour répondre aux besoins des acteurs de l’ESS qui ont peu de capacité d'investissement, Kaleidoscoop Immo fut créée, et montée par Locusem, l'ANRU et la Caisse des Dépôts. Cela a permis de financer l'investissement, les travaux, la rénovation entière du site d'une surface de 2800m².
La Locusem loue à la SCIC Kaleidoscoop, qui elle-même reloue aux acteurs de l'ESS.
C’est la collectivité qui a été à l'origine du portage du projet, en allant chercher les partenaires et les acteurs nécessaires, et en associant étroitement les locataires : ceux-ci ne souhaitaient par exemple pas pas installer de climatisation (ce qui a participé à la réduction des coûts). Un SIEG a été mis en place avec Kaleidoscoop pour financer l'innovation sociale. Un montage complexe, long dans la durée, mais qui ouvre la porte au développement d’autres projets ESS sur le territoire.
Jean-Noël Chassé - "Opération Milliard et foncières solidaires"
Lancée en mars 2024, l’Opération Milliard vise à repenser les manières de produire et de consommer face aux urgences écologiques à travers une alliance pour une transition économique juste. Il s’agit d’une association co-fondée et initiée par Bastien Sibille, aussi co-fondateur de Mobicoop et des Licoornes, et composée de Violaine Pierre, déléguée générale, ainsi que d'une dizaine d'ambassadeurs.
L'objectif est de rassembler 10 000 citoyens et de réunir un milliard d’euros pour financer les organisations qui sont porteuses de projets sociaux, écologiques, démocratiques et justes sur tous les territoires. Au sein de l’Opération Milliard, une attention est portée à la création de foncières solidaires. Elles pourraient par exemple permettre d’utiliser le stock des 730 000 logements vides dans les milieux ruraux et les petites villes, et les réhabiliter.
Exemple : On constate que plus de 12 millions de personnes sont mal logées en France, et on compte des logements qualifiés de “passoires énergétiques” ou des logements vides par centaines de milliers dans les campagnes. Face à ce constat, la Foncière Rurale Solidaire (FRS) dans l’Hérault en Occitanie se propose d’acheter et de rénover complètement ces logements privés pour provoquer une réhabilitation massive et permettre d’assurer ainsi d’accueillir des nouveaux habitants.
Un questionnaire national est en cours pour quantifier les besoins financiers sur les questions des foncières solidaires, notamment sur les difficultés rencontrées. Le but est de démarrer un dialogue avec les financeurs et les grandes entreprises, publiques et privés, susceptibles de travailler avec les foncières solidaires. Ensuite, des dispositifs sont envisagés comme la constitution d’une fondation actionnaire ainsi que la création d’une société en commandite par action pour investir au capital des foncières. D’autres leviers restent à venir.
L’Afertes (association pour la formation, l’expérimentation et la recherche en travail éducatif et social) forme des éducateurs spécialisés et des moniteurs éducateurs qui interviennent dans les champs de l’insertion, la protection de l’enfance, le handicap, la protection des majeurs et la justice des mineurs. Elle est implantée sur 2 sites, un premier sur Arras (depuis les années 70) et un second, depuis 2012, dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d’Avion.
À Avion, l’Afertes est installée dans une ancienne école, qui lui est louée par la commune à un coût très faible. Elle héberge gracieusement au sein de ses locaux l’association “Les amis de Mandela”, créée en octobre 2020, autour du concept du développement du pouvoir d’agir (DPA) des habitants du quartier en grande précarité, en utilisant le numérique comme levier à l’accompagnement de l’émergence et du développement des initiatives.
L’Afertes (association pour la formation, l’expérimentation et la recherche en travail éducatif et social) forme des éducateurs spécialisés et des moniteurs éducateurs qui interviennent dans les champs de l’insertion, la protection de l’enfance, le handicap, la protection des majeurs et la justice des mineurs. Elle est implantée sur 2 sites, un premier sur Arras (depuis les années 70) et un second, depuis 2012, dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d’Avion.
À Avion, l’Afertes est installée dans une ancienne école, qui lui est louée par la commune à un coût très faible. Elle héberge gracieusement au sein de ses locaux l’association “Les amis de Mandela”, créée en octobre 2020, autour du concept du développement du pouvoir d’agir (DPA) des habitants du quartier en grande précarité, en utilisant le numérique comme levier à l’accompagnement de l’émergence et du développement des initiatives.
